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建設業許可とは

建設業法第3条により、建設工事の完成を請け負うことを営業するには、原則として国土交通大臣または都道府県知事の許可を受ける必要があります。ただし、「軽微な建設工事」のみを請け負って営業する場合は、建設業の許可を受けなくてもよいとされています。

「軽微な建設工事」とは

• 建築一式工事以外：1件の請負代金が500万円未満（消費税込み）の工事
• 建築一式工事：1件の請負代金が1,500万円未満（消費税込み）の工事、または延べ面積150㎡未満の木造住宅工事

建設業許可の重要性

• 公共工事の入札に参加して建設工事を請け負うためには、原則として建設業許可が必要です。
• 請負金額が500万円未満であっても、元請会社から許可取得を発注条件とされるケースがあります。
• 一般のお客様も「許可業者かどうか」を業者選定の判断材料とされることがあり、建設業許可は事業者としての信用を示す一つの要素となります。
• 建設業許可では、人的要件・財産的基礎などの要件を満たしていることが確認されるため、取引先からの信用確保にもつながります。

取得までの4ステップ

• 経営業務の管理体制（常勤役員等）、営業所技術者等（令和6年12月の法改正前の名称は「専任技術者」）、財産的基礎など、建設業許可に必要な要件を満たしているか確認する
• 要件を踏まえて申請書を作成する
• 登記事項証明書・納税証明書など必要書類を揃える
• 営業所の所在地等に応じた許可行政庁（都道府県・地方整備局等）へ申請する

必要書類の収集や申請書の作成に加え、行政庁との補正対応なども必要となるため、慣れない方が自力で進める場合は大きな時間的・精神的負担となることがあります。

許可取得後に必要な手続き

• 毎事業年度終了後4か月以内に提出する「事業年度終了届（決算変更届）」
• 有効期間（5年）が満了する前の更新申請
• 新たな業種を追加する場合の業種追加申請
• 営業所の新設・移転、役員等の変更などに伴う変更届出や、許可換え等の手続き

経審とは

経営事項審査（通称：経審／ケイシン）とは、公共工事の入札に参加する建設業者について、経営規模、経営状況、技術力、社会性等を客観的な数値で評価する審査です。審査を受けると、「経営規模等評価結果通知書・総合評定値通知書」が交付されます。いわば建設業者の「会社の成績表」といえるものです。

完成工事高・自己資本額・利益額・経営状況・技術力・社会性等を総合して算出されるのが「P点（総合評定値）」です。

なぜ経審を受けるのか

国や地方公共団体等が発注する公共工事を直接請け負う（元請となる）ためには、原則として経営事項審査を受けている必要があります。下請として施工する場合は、経審の受審は求められません。

P点をアップさせるには

比較的見直しやすい項目として、Wにあたる社会性等の評価項目や、工事高の計上区分などがあります。長期的には、元請受注の増加、社員の資格取得、経営状況を意識した財務・経営管理などが重要となります。

なお、経審の結果は、一般財団法人建設業情報管理センター（CIIC）を通じて公開されており、他社の評定結果等を確認することもできます。

経審の有効期間

経営事項審査の結果（総合評定値通知書）は、審査基準日（決算日）から1年7か月が有効期間とされています。この期間が空白になると公共工事の入札に参加できなくなるため、継続して入札に参加するには、毎年決算後すみやかに受審を続ける必要があります。

はじめて経審を受ける方へ

毎年「事業年度終了届」を提出していても、経審では工事高の計上方法や技術職員等の評価に関する資料が必要となるため、経審を前提とした内容で決算変更届を作成しておくことが重要です。はじめて受審される際は、早めのご相談をおすすめします。

入札とは

入札とは、国・都道府県・市町村・独立行政法人などが、発注先を決定するために用いる手段です。公共工事だけでなく、事務用品・テレビ・自動車など、官公庁が必要とする物品・サービスの調達にも幅広く用いられています。

官公庁と取引するメリット

• 発注案件が公表されるため、自社の営業活動だけでは接点を持ちにくい官公庁との取引を目指すことができます。
• 発注者が国や地方公共団体等であるため、民間取引と比べて支払能力への不安が小さいこともメリットの一つです。
• 官公庁との取引実績は対外的な信用につながり、民間企業との取引においても有効に働きます。

参加するには

入札に参加するには、希望する官公庁が管理する「有資格者名簿」への登録、すなわち入札参加資格審査の申請が必要です。建設工事の入札に参加する場合は、これに加えて建設業許可・経営事項審査等の要件を満たす必要があります。

農地転用とは

農地転用（農転）とは、農地を住宅、駐車場、資材置場など、農地以外の用途に利用する場合に必要となる手続きです。また、農地を売買・賃貸する場合には、目的や権利移転の内容に応じて農地法3条、4条、5条などの手続きが必要となります。土地が農地に該当するかどうかは、登記簿上の地目だけでなく、現況や利用状況などを踏まえて判断されます。

よくあるケース

もっとも多いご相談の一つが「親の所有する農地に、子が家を建てる」というケースです。「親の土地だから」という理由で手続きが省略できるわけではなく、農地法上の農地に該当する場合は、原則として農地転用等の手続きが必要になります。

手続きの種類

• 市街化区域内の農地転用は、原則として「届出」、それ以外の区域では原則として「許可」が必要です。なお、農用地区域内の農地については、転用に先立って農振除外等の手続きが必要となる場合があります。
• 農地以外にする目的で権利の設定・移転を伴う転用を行う場合は農地法5条、自己使用目的の転用は4条、農地のまま権利を移転する場合は3条の手続きとなります。また、市街化調整区域内で建築物を建築する場合には、都市計画法上の開発許可・建築許可等が必要となる場合があります。
• 地域や規模等によっては、雨水浸透阻害行為に関する許可等が必要となる場合があります。

「高齢で農業をやめたので農地を有効活用したい」「相続した農地が荒れて困っている」といったご相談も多く寄せられます。耕作放棄地や遊休農地についても、農地法上の農地に該当する場合には規制の対象となるため、事前の確認が重要です。場所によっては転用が認められない農地もあるため、計画の早い段階での確認をおすすめします。

開発許可申請とは

開発許可とは、都市計画法に基づき、一定の規模・内容の開発行為を行う際に必要となる許可です。開発行為に該当するか、許可が必要か、どの基準が適用されるかは、都市計画区域の区分、土地の規模、予定建築物の用途、自治体の条例・運用等によって異なります。

また、市街化調整区域内では、建築できる建築物に制限があるため、計画する建築物が建築可能となる要件を満たしているかなど、事前の調査が必要になります。

よくあるご相談

市街化調整区域内に、住宅、店舗、老人ホーム、工場などを建築したいといったご相談に、計画段階から対応しています。

そもそも、計画している建築物が建築できる要件に合致しているのか、また、計画を進める際に必要となる許可・届出等、必要な手続きは多岐にわたります。

「市街化調整区域の土地に建物を建てたい」「農地転用と開発許可をまとめて相談したい」「雨水浸透阻害行為許可申請について相談したい」など、土地利用に関するご相談に幅広く対応しています。